직장인이면서 부동산 상가임대사업 시 종합소득세 모두채움으로 신고 후기

갑자기 블로그에 작년에 올렸던 종합소득세 신고 후기가 급조회수를 타기 시작해서 왜지? 싶었는데 5월 종합신고세 기간이라서 그렇다는걸 알게 되었다. (해당 글은 이 글의 맨 아래).

직장인들의 경우에도 요새는 작은 상가나 창고를 갖고 있는 사람들이 있는데 이 경우 반드시 상가임대사업자는 사업자등록을해야 하고, 그래서 5월이면 1월 연말정산을 직장을 다니면서 했더라도 5월에 이 상가임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해야 하는 상황이 발생한다. 국세청은 이를 문자나 카카오톡으로 알려주고 이때 링크를 눌러서 국세청 사이트의 종합소득세 신고를 대충 조회해보면 생각보다 많은 ㅠㅠ 세금을 갑자기 더 내야한다는 결과를 마주할 수 있다 .

이때부터 직장인들이나 상가임대사업자들은 이를 해결하기 위한 방법을 찾아본다.. 게다가  유튜브나 네이버카페에 부동산 상가임대사업자의 고민들을 해결해 주는 여러가지 좋은 정보들이 많이 올라오고 검색이 된다. 이글을 쓰면서도 꽤 많이 찾아보았다. 그리고 이제 결론을 내리려고 한다.

1. 종합소득세 신고는 해야 한다. 피할수 없다. 5월말까지 신고하고 내야한다.

2.. 장부 기장을 하느냐 안하느냐는  엄청 고민을 한다. 세무사 사무소에 맡겨서 세금을 줄이려면 기장을  맡겨야 한다는 이야기도 듣게 되고.. 하지만 결과적으로 나는 기장을 안하기로 했다. 상가임대 사업을 아주 본격적으로 하지 않고 연간 수익이   몇백만원 수준이라면 별로 고민의 대상도 되지 않는다. 그냥 기장 안하고 국세청이 임의로 세금을 매기는 모두채움을 따라가는게  제일 덜 내는 경우였다.

이유는 무엇일까? 왜냐하면 부동산 상가임대업은 경비가 나가는것도 별로 없고, 인정받는경비가 의미있게 나갈만한 규모도 아니어서 그렇다. 그냥 국세청이 인정해주는 경비율 단순경비율 자동으로 적용해준다. 이 이상으로 경비 인정받을 자신있음 기장을 하거나 세무사무소를 찾아야 한다. 하지만 보통 한두군데 창고임대업, 상가임대업을 한다면 단순경비율로 처리하는게 이익이다.

3. 장부 기장과 관련되서 또 하고 싶은 말이 있다. 이게 기장이라 해서 어려운 건 줄 알았다. 국세청에 장부를 내는게 아니다. 엑셀을 출력해서 내는것도 아니고 구글 스프레드시트를 내는것도 아니다. 모든 장부를 정리했을 경우에 나오는 매출과 비용을 정리해서 내는 서류가 따로 있고 심지어 이걸 종이로 내는 것도 아니고 국세청에서 신고할때 옵션 중에 단순장부 옵션을 선택하면 그걸 입력하는 난이 나온다. 이게 소위 말해 기장을 흐는 경우의 신고인 것이다. 이 수치가 이상하면 나중에 국세청에서 연락이 와서 장부를 보여달라고 한다. 그러니까 매출이 적고 비용이 적어서 간단하게 합산이 된다면, 그냥 기장을 한걸로 신고하고 그 값을 국세청 사이트에 입력하면 기장하는 경우에 해당하는 양식이 뜬다. 거기에 입력하는 것이었다. 종이 장부를 내거나 종이 서류를 내야 하는 줄 알았는데 절대 그렇지 않다.

다만 복식부기 기장을 써야 할 정도로 사업을 크게 하는 경우는 위 내용이 맞지 않다. 이 경우는 회계사무소를 쓰는게 맞고 낫다. 셀프하려고 괜히 시간낭비하지 않는게 낫다. 일정 규모가 되면 기장업체를 쓰는게 맞다. 그런데 사실 이것도 기장을 1차로 하는건 본인이다. 그걸 정리해서 신고해줄 뿐인게 세무사무소 업체이다. 

4.. 자 그럼 모두채움은 어떻게 내 부동산 상가 수입을 아는 걸까?  바로 전년도에 신고한 부가세 신고한 것을 근거로 매출을 집계하는 것이다. 대부분의 상가임대사업자들은 7월과 1월에 부가세 신고를 하는데 이때 신고한 세액을 근거로 잡는 것이다. 그러니까 이미 신고한 2번의 부가세 신고 내역이 잇으므로 국세청은 내가 매출 세금계산서를 얼마를 끊었고 매입세금계산서를 알마를 끊었는지 다 알고 있는 것이다. 세금계산서 이외의 거래가 있었다면 그것을 미리 부가세 신고할때 다 했을테고 그걸로 종합소득세의 수입으로 잡는다.

공개를 해 본다. 아래 보면 2023년도에 낸 부가세이다. 세금계산서가 홈텍스에 남아서 쉽게 신고하고 24년 1월에 23년 2기를 했으니 24년 5월이면 이 내용을 쉽게 확인할 수 있다. 이때 나온 부가세는 이때는 매출세액과 매입세액을 + - 해서 신고액이 정해진다. 

그런데 종합소득세는 좀 다르다. 위 내용 중에 매출  금액만을 기준으로 수입을 잡고 매입공제 부분은 거들떠도 보지 않는다. 왜냐면 매입까지 반영해서 수입을 잡아주면, 공제를 2번 해주는 것이 되어서 그렇다는 논리다. 그러니까 어짜피 단순경비율로 매출에서 비용을 빼줄거니까 자잘하게 매입으로 나간건 중복해서 비용으로 빼준다는게 아니다. .그러니까 아래 보이는 것처럼 매출과세 표준만으로 수입을 잡고 부동산 임대업의 경우 일정 퍼센트를 비용으로 잡아준다는 것이다.

따라서 모두채움으로 하면 원래 직장인이 냈던 근로소득에 대한 연말정산 내용, 그리고 그 외의 사업소득 예를 들어 부동산임대업과 관련된 것, 혹은 프리랜서로 알바한 것들이 조회가 되고 이것을 근거로 종합소득세를 부과하게 되는 것이다. 

5. 아 그리고 한가지 이번에 좀 헷갈렸던건데 임대료를 매번 세금계산서를 발행해서 받지만, 그걸 다 합치면 위 매출보다 적게 나온다. 부가세 하면서 당연히 알고 있겠지만 간주임대료 때문이다. 즉 임대를 하면 보증금을 받는데 그게 입주 기간에 이자가 붙는다고 국세청은 거기에도 세금을 붙이고 싶은거다. 이러한 이유로 매월 월세 납입한걸 더 해서 매출이려니 생각하지말고 간주임대료가 반영된 부가세 신고한 매출을 기준으로 종합소득세를 신고해야 정확한 내 수입이 잡힌다. 이것 때문에 모두채움이 왜 약간 더 매출을 잡아줬네? 이랗게 생각하는 경우가 있었다. 

6. 그리고 부가세 때도 말했는데 납부할때 국세 분은 카드로 내면 수수료를 내야한다. 국세청이 카드수수료를 부담하지 않는다. 할부로 냈을때 수수료를 말하는게 아니라 일시불로 낸다고 해도 수수료를 내라는 거다. 진짜 치사한데 어쩔수없다. 종합소득세 역시 지방세 부분이 추가로 10%붙는데 이건 또 카드로 납부해도 수수료가 붙지 않는다. 

연말정산때 돌려받았어도 결국 사업소득 때문에 일부 금액을 더 내게 되었다. 하지만 모두채움이라고 해도 그대로 믿으면 안되고 내 수입이 맞는지, 공제가 다 제대로 들어갔는지 꼼꼼하게 확인해야 한다. 작년에는 이게 실제와 안맞았다. 그 사례는 아래 블로그에 남겨놓았다.

참고로 작년에 이상했던 종합소득세 안내문자받은 후기는 여기에

https://newtv.tistory.com/657

종합소득세 국세청 안내 문자 진짜지만, 계산은 틀릴 수 있다