소액으로 지식산업센터 창고 임대 사업을 시작해 보다 1/2

요새 주식투자 수익도 안좋고 금리도 그냥그냥 그렇고 해서 사람들이 이런저런 투자를 찾는것 같다. 예를 들면.. 500만원으로 은행에 넣고 이자를 받는 방법도 있고, 주식에 투자하는 방법도 있고, 기타 여러가지 상품을 가입하는 투자 방법도 있겠지만 이번에 기회가 되어 창고 임대 사업에 도전해보게 되었다. 아는 분이 창고가 하나 나왔는데 수익율이 괜찮다고 알려주기 시작하면서이다. 이것이 수익율이 좋다 나쁘다는 이 글에서 이야기하고 싶은 것이 아니다.  소액으로 창고 임대업을 시작하는 과정에서 겪은 일들을 적어보려고 하는 것이다.

창고의 위치는 서울에서 조금 떨어져있는 경기도 ㄷㅌ에 있는 모 지식산업센터 지하에 있는 창고였다. 3개의 규모와 부동산이 밝힌 현재 임대상태와 수익율을 이렇다.

맨 위에 보이는 것이 부가세를 포함하여 474만원, 두번째것이 1천170만원, 세번째 것이 1,811만원  현재 월세 6만원 7만원, 10만원에 임대중인 상태고, 이 계약을 위해 필요한 금액은 34,603,200 인데 이 중에  2,600,000 (보증금)만원인 셈이다.

1. 계약금을 낸다.  계약금은 300만원을 먼저 소유 건물 회사에게 냈다. 10%정도 내는 셈이고, 방문하기 전에 부동산으로부터 계약 의사를 밝히고 원 주인의 의사를 확인하여 계약금을 냈다. 이제 남은 돈은 31,603,200 이 된다. 

2. 계약일에 부동산으로 방문을 했다. 한가지 모든 부동산이 그렇듯 부동산을 구매하면 '등기'를 하고 등기 비용을 내야 하고, 취득세와 공채 등을 구매해야 한다. 이 과정이 매우 복잡하다. 그래서 법무사에게 등기 1건당 비용을 내게 되는데 2022 현재 시세가 보통 법무사 사무소가 건당 30만원 정도 (계약금액 상관없이) 진행하고 있었으며, 비싸다는 느낌이 확 들었다.  아는 분에게 이리저리 확인을해서 한꺼번에 3건이니까 조금 할인을 해달라고 사정사정 해서 등기 비용할인을 받았다. 저 3건을 처리하는데 원래 100만원 가량 들어야 하는데, 30만원에 처리. 그리고 복비, 부동산 수수료는  분양임에도 불구하고 0.09 퍼센트인데, 대폭 할인이라 3건에 20만원(부가세별도) 에 사장님과 합의를 보았다. 

3. 당일에 잔금을 치르러 갔다. 계약을 할때는 본인이 가능 경우 신분증과 인감증명서 2통, 주민등록 초본 2통이 필요했다. 그리고 현재 계약되어 있는 사람들의 임대보증금을 제외한 29003200을 기존 창고주인에게 지불했다. 그러니까 갭투자 처럼 1억짜리 집에 5천만원짜리 보증금이 있는 경우라면 5천만원에 집을 살 수 있는 것처럼 보증금 뺀 나머지만으로 창고를 매수하게 된 것이다.

4. 기존  임차인들하고는 따로 계약서를 다시 쓸 필요는 없다. 창고등의 임대 계약은 1번 올릴때 올릴 수 있는 금액에 정해져있고, 10년간 기존 계약자가 우선권을 갖는다. 다만 두번째 창고가 10월에 만기여서 어차피 이번에 간김에 3천원 정도 임대료를 올리기 위한 계약서에 싸인을 하고 돌아왔다.  다만 기존 임차인들은 이제 월세를 새로운 임대인에게 지불해야 하므로 새로 계약한 나의 통장번호를 받아야 하고, 이를 위해 부동산에 내 통장사본을 전달해 놓았다.

5. 이제 몇가지 안 남았다. 우선 등기를 위해 부동산에 때를 맞춰 찾아온 법무사 분이  새로 날인을 한 임대 계약서 원본을 모두 가져가시고 등기에 필요한 영수증을 미리 뽑아오셨다. 그리고 송금을 해달란다. 엇. 그런데 이 부분이 예상을 초과하는 금액이었다. 상가(창고도 상가)의 경우 취득세가 4.6퍼센트이다. 직접 사용목적의 취득이면 2.3퍼센트로 감면을 해주는데 임대 목적으로 취득한 경우에는 감면이 되지 않는다.  그렇게 해서 계산을 했더니..  203만원 가량이 취득세, 교육세, 농특세, 등기신청수수료, 채권매입, 그리고 법무사 수수료 등으로 나갔다.  30만원 정도가 법무사 수수료니까 3400만원 정도 부동산을 구매하고, 170만원 정도가 세금으로 나간셈..

이렇게 해서 부동산 창고를 구매하는 과정은 쉽게 마무리가 되었다. 이글에서는 자세히 적지 않았고 부동산 사장님이 다 알아서 잘 해주셨지만 등기부등본, 집합건축물대장, 도면, 그리고 실제 창고 현장 방문, 그리고 기존 계약자에게 연락하여 임대인들의 사업자등록증, 그리고 기존 계약서 등은 꼭 챙겨야 하는 부분이다. 좋은 부동산을 잘 만나면 이런 부분 잘 챙겨주고 중간 중간에 번거롭게 물어봐도 잘 대답해준다.

이제 월세를 받기 위해서는 개인임대사업자 등록을 해야 하는 일과 세금계산서 실제로 임대인들에게 발행하는 일이 남았다. 이것은 다음 글에 이어지기로 한다.